Les textes du Journal TerraScores

Depuis plusieurs semaines, TerraScores constitue progressivement une base de données consacrée aux programmes immobiliers neufs au Sénégal.

Au 4 août 2026, cette base rassemble 61 programmes immobiliers documentés, portés par 35 promoteurs, représentant 332 offres de logements.

Une observation

Parmi les 332 offres actuellement recensées, 323 présentent une surface chiffrée, mais 243 seulement indiquent un prix chiffré.

Au total, 89 offres, soit 27 % des offres étudiées, renseignent la surface du logement sans permettre d'accéder à un prix chiffré.

Dans ces situations, il est possible de connaître la taille du logement, mais il devient impossible de calculer directement un prix au mètre carré à partir des seules informations publiées.

Ce que cette observation mesure

Cette observation ne porte ni sur le niveau des prix, ni sur les prix effectivement pratiqués lors des transactions.

Elle mesure uniquement la disponibilité simultanée de deux informations essentielles à la comparaison d'une offre immobilière :

• la surface du logement ;
• le prix affiché.

Lorsque l'une de ces deux informations est absente, la comparaison entre plusieurs offres devient nécessairement plus limitée.

Une limite méthodologique

Cette observation repose exclusivement sur les sources publiques consultées par TerraScores au moment de l'analyse : brochures commerciales, sites internet, fiches de présentation et autres documents accessibles.

Elle ne signifie pas que les prix n'existent pas.

Elle signifie uniquement qu'ils ne sont pas systématiquement accessibles dans les documents ayant permis de constituer la base.

Pourquoi cette observation est importante

L'objectif de TerraScores n'est pas uniquement de documenter les prix ou les caractéristiques des programmes.

Il consiste également à observer la qualité des informations disponibles.

Comparer deux logements suppose que certaines informations essentielles soient présentes de manière homogène.

La disponibilité du prix constitue, à ce titre, un élément aussi important que sa valeur.

Cette première observation illustre l'une des missions de TerraScores : mesurer non seulement les données disponibles, mais aussi les limites documentaires qui influencent la compréhension du marché.

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Que documentent réellement les programmes immobiliers neufs sur leurs caractéristiques environnementales ?

La base TerraScores continue de s'enrichir. À ce jour, elle rassemble 55 programmes immobiliers documentés, 31 promoteurs recensés et 307 logements analysés.

Cette semaine, TerraScores s'est intéressé à un aspect précis : la documentation des caractéristiques environnementales dans les sources publiques consultées — brochures, sites internet, fiches commerciales et autres documents disponibles.

Ce que révèle l'analyse

Parmi les programmes actuellement documentés, plusieurs constats se dégagent :

• Aucune certification environnementale accompagnée d'un élément vérifiable n'a été identifiée.
• Les stratégies bioclimatiques sont très peu documentées.
• Les références à l'énergie solaire restent peu fréquentes.
• La ventilation naturelle, les toitures végétalisées et la végétalisation sont rarement documentées.

Pourquoi ces critères, et pourquoi maintenant

Ces constats ne sont pas anecdotiques. Le Sénégal, comme l'ensemble de la région, fait face à une intensification des vagues de chaleur et à une urbanisation rapide, en particulier autour de Dakar. La manière dont les bâtiments sont conçus aujourd'hui — orientation, ventilation, matériaux, végétalisation — déterminera pour plusieurs décennies le confort de leurs occupants et leur consommation énergétique.

Documenter ces caractéristiques n'est donc pas un exercice de communication supplémentaire : c'est une condition pour que les acheteurs, les investisseurs et les pouvoirs publics puissent évaluer, en connaissance de cause, la résilience réelle des programmes proposés.

Une distinction essentielle : ce qui existe, ce qui est décrit, ce qui est vérifiable

Ces observations ne signifient pas que ces caractéristiques sont absentes des programmes concernés. Elles signifient uniquement qu'à ce jour, elles ne sont pas documentées ou ne peuvent pas être vérifiées à partir des sources publiques consultées.

Cette distinction est essentielle. Une caractéristique environnementale peut exister sans être décrite. À l'inverse, une mention commerciale ne constitue pas, à elle seule, un élément vérifiable.

C'est pourquoi TerraScores analyse chaque information selon trois niveaux :

• Ce qui est décrit : l'information apparaît dans une source publique — brochure, site ou fiche commerciale — sans qu'un justificatif tiers soit nécessairement associé.
• Ce qui peut être vérifié : l'information est accompagnée d'un élément tangible — certification délivrée par un organisme tiers, document technique ou preuve accessible publiquement.
• Ce qui demeure non documenté : aucune mention n'a été identifiée dans les sources consultées à ce jour, sans préjuger de la réalité du programme.

L'absence de documentation est elle-même une donnée

L'absence de documentation constitue elle aussi une information. Elle permet de mieux comprendre le niveau de transparence des informations aujourd'hui disponibles sur le marché immobilier sénégalais — indépendamment de la qualité réelle, souvent invérifiable de l'extérieur, des programmes eux-mêmes.

À mesure que les enjeux climatiques s'intensifient, cette transparence ne pourra plus rester optionnelle. Elle devra pouvoir être expliquée, documentée et évaluée.

Vous souhaitez consulter notre méthodologie complète ou un programme en particulier ?

TerraScores — Observatoire immobilier du Sénégal. Plus de transparence, plus de données, une meilleure compréhension du marché.

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Comprendre un programme immobilier ne se limite pas à son prix ou à sa surface.

Lorsqu'un nouveau programme immobilier est publié, les premières informations disponibles concernent généralement les logements proposés, leurs surfaces, leurs prestations et parfois un prix au m². Ces informations constituent une première lecture du programme.

Mais elles ne suffisent pas toujours à en comprendre toutes les caractéristiques, ni à permettre des comparaisons objectives entre plusieurs programmes.

Les informations clés à documenter

Pour comprendre réellement un programme immobilier, plusieurs types d'informations doivent être pris en compte :

• prix et fourchette réelle ;
• surfaces et typologies ;
• équipements et prestations ;
• matériaux de construction ;
• choix constructifs et durabilité ;
• engagements environnementaux ;
• informations vérifiables et sources publiques ;
• prix par étage, orientation, vue et autres spécificités.

Une méthodologie fondée sur le niveau de documentation

Toutes les informations disponibles sur un programme immobilier n'ont pas le même niveau de fiabilité. C'est pourquoi TerraScores distingue systématiquement quatre niveaux de documentation :

• Documenté : information disponible et vérifiable à partir de sources fiables.
• Partiellement documenté : information évoquée, mais peu détaillée dans les sources disponibles.
• Non documenté : information absente ou non vérifiable au moment de l'analyse.
• Information incertaine : donnée non confirmée par des sources publiques.

Notre démarche

Selon les informations disponibles — brochure, site internet, annonce, fiche commerciale ou autres documents — TerraScores documente les caractéristiques de chaque programme immobilier de façon structurée et homogène.

L'objectif n'est pas de produire une fiche commerciale supplémentaire. Notre démarche consiste à documenter l'information disponible, à la structurer, et à distinguer clairement ce qui est décrit, ce qui peut être vérifié, et ce qui ne l'est pas.

C'est cette approche qui permet, progressivement, de constituer une base de données comparable et de mieux comprendre les marchés fonciers et immobiliers au Sénégal.

Parce qu'un marché plus transparent commence par une information mieux documentée.

Vous portez un projet immobilier ou souhaitez mieux comprendre le marché sénégalais ?

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Depuis plusieurs semaines, TerraScores construit progressivement sa base d'observation des marchés fonciers et immobiliers du Sénégal.

À ce jour, elle rassemble :

• 47 programmes immobiliers documentés
• 26 promoteurs recensés
• 242 logements analysés
• 39 critères structurés, couvrant notamment les prix, les prestations, la transparence et les engagements environnementaux.

Notre premier constat

Parmi les 47 programmes étudiés, aucune certification environnementale accompagnée d'une preuve vérifiable n'a été identifiée dans les documents consultés à ce jour.

Plusieurs programmes mettent pourtant en avant une conception bioclimatique, des espaces verts ou une démarche durable.

Ces engagements peuvent être réels, sans que leurs justificatifs soient accessibles dans les sources publiques consultées.

Mais une déclaration commerciale et une certification délivrée par un organisme tiers ne constituent pas le même niveau de preuve.

Ce que TerraScores documente

L'un des objectifs de TerraScores est précisément de distinguer :

• ce qui est annoncé ;
• ce qui est décrit ;
• ce qui peut être vérifié.

Cette distinction constitue l'un des fondements de notre méthodologie.

Les limites de cette observation

Cette analyse repose exclusivement sur les sources publiques consultées au moment de son élaboration.

Elle ne signifie pas qu'aucune démarche environnementale n'existe.

Elle signifie uniquement que nous n'avons pas identifié, dans les documents consultés, de certification environnementale accompagnée d'éléments permettant de la vérifier.

Les promoteurs qui disposent de documents complémentaires (certifications, audits, labels ou tout autre justificatif) peuvent les transmettre à TerraScores. Après vérification, les informations correspondantes seront intégrées afin que l'observatoire reflète au mieux la réalité du marché.

Pourquoi cette question est importante

À mesure que les enjeux climatiques, énergétiques et urbains prennent de l'importance, les engagements environnementaux occupent une place croissante dans les décisions des investisseurs, des établissements financiers, des acquéreurs et des pouvoirs publics.

L'objectif de TerraScores n'est pas de porter un jugement sur les acteurs du marché.

Notre mission est de contribuer à une meilleure compréhension des marchés fonciers et immobiliers en distinguant systématiquement les déclarations, les informations documentées et les éléments objectivement vérifiables.

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Chaque décision d’aménagement laisse une empreinte qui dépasse largement l’immobilier. Elle influence la manière dont les habitants se déplacent, accèdent au logement, vivent leur quartier, rejoignent leur lieu de travail ou profitent des services de proximité. C’est pourquoi l’immobilier ne devrait jamais être réduit à une simple question de prix au mètre carré. Comprendre ces évolutions suppose de les observer dans le temps, de les documenter et de les analyser avec rigueur.

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Les données sont réparties entre annonces, brochures commerciales, agences, promoteurs et réseaux privés. Il n'existe pas aujourd’hui de référentiel permettant d'avoir une vision consolidée du marché. Le prix affiché n'est pas nécessairement le prix de transaction. Au final, une même question peut recevoir plusieurs réponses, sans que l'on sache toujours laquelle est la plus proche de la réalité.

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